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月入1.3万依然压力大 广州房价离合理还有多远

  合理房价是多少公说公有理婆说婆有理

  网友算账:

  合理房价广州应为6860元/m2

  资料显示,2011年广州市地区生产总值(GDP)同比增长11%,城市居民年人均可支配收入达到34300元。

  据此,有网友算出这样一笔账:按一家三口一套90平方米的住宅,如按6倍房价收入比计算(34300×3×6÷90=6860),房价约为6860元/m2。而根据广州市国土房管局公布数据计算,去年广州市一手住宅网签均价为13401元/m2,也就是说,目前广州的房价约为“合理房价”的两倍。因此,年轻人买不起房显然也就在情理之中了。

  业内人士算账:

  合理房价广州应为11000~12000元/m2

  目前广州楼市整体均价在14000元/m2左右,考虑到要适应刚需承受力,整体均价下降10%~15%左右,(14000×0.85=11900 14000×0.9=12600)应该是比较合理的价格,不过还要视供应量、区位、政策利好的影响而有所浮动。因为投资需求没有了,以前的价是投资需求托起的,降10%~15%加上通胀是底线。

  在各方对楼市调控进行博弈的关键时期,3月14日,温家宝总理在“两会”记者会上对楼市进行了定调:“一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此,调控不能放松。”至于何为合理的房价,温总理也明确表示,“合理的房价,应该是使房价与居民的收入相适应,房价与成本和合理的利润相匹配。”

  按照温总理给出的标准,显然目前绝大多数城市的房价仍处畸高状态。根据国家统计局3月18日公布的数据显示,70个大中城市中,2月份价格同比下降的城市仅有27个,其中除了温州等极个别城市外,降幅均不到1%。数据再次说明,在“史上最严厉”的调控政策之下,房价也仅仅是初步遏制了“过快上涨”的势头,但离“合理回归”的目标到底有多远?则可谓各有说法。在此,我们不妨听听各方的意见。

  中介人士:

  合理房价=各方利益平衡点

  今年房价肯定要下降,这是共识。但降到什么程度合理?合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示,在市场经济条件下,合理的房价=市场各方的利益平衡点。在这个平衡点上的房价,应当照顾到买家、政府、银行、开发商等各方面的利益。这个已达成共识的房价,因不是被迫的,故反弹的可能性较少。“房价与成本相匹配”,在构成房价的成本方面,地价和银行贷款利息并非开发商可以控制。成本中包含政府和银行的利益,因此,要房价降下来,在降低成本方面,需要有一个利益平衡点。中低收入与保障房相适应,中高收入与商品住宅价格相适应。开发这两类房屋的合理利润并不相同,因为这两种居住对象的利益平衡点大不相同,不宜混为一谈。

  易居中国综合研究部部长杨红旭则表示,房价“合理回归”之路还很长。温总理也提及近些年调控房价的困境:房地产市场涉及中央和地方的利益关系,特别是地方从土地出让中获取大量收入;涉及金融企业和房地产企业的利益,改革的阻力相当之大。既然短时间内难以推进系统性的改革,也只能通过抑制投机投资性需求,来促进房价合理回归。在这种政策背景下,如果房价涨幅能够持续低于居民收入涨幅,则房价收入比和房价,都将回归或保持在合理水平。

  上市房企:

  地价不跌房价掉不下来

  “即便是房价‘合理回归’,也不可能价格跌一半”。番禺一上市房企开发部总经理表示,如今地价成本已经占房价接近一半甚至以上,如果房价要掉得这么凶就意味着地价要狂跌,地价跟经济发展、城市化水平、土地资源供需关系有关,地价不暴跌的话房价怎么能暴跌?广州房价很难大幅下降,这是因为土地价格是公开透明的,大家都能把楼价算出来。以目前南站推出的地块为例,住宅项目的楼面地价在7000元/m2左右,加上建安成本、税费等,开发出来的楼盘要不卖到1.5万元/m2以上,相信哪个开发商都不会去做了。因此,现在虽然市场上有不少楼盘都在降价促销,但大部分楼盘只是脱了装修卖毛坯。就算真的是降价盘,降幅也在15%以内。这就说明,楼价的跌幅还是有限的。

  月入1.3万在穗买楼依然“压力山大”

  谈到“缓解收入分配差距”时温家宝特别强调,将限制高收入者的收入,特别是国有企业和国有金融企业高管人员的收入,要增加中等收入者的比重。但问题在于,目前中国的“中等收入阶层”就如“小资”一词一样,并没有一个清晰的界定标准。有学者就指出,参考广州目前的物价、房价等各方因素,可将“人均月工资收入在5000元以上、月总收入在30000元以内”的基本纳入“中等收入阶层”的范围内。其依据是,“这个收入在广州,基本可以满足租房、交通、餐饮等基本生活需求,稍高一点的就可以供房供车,而且不会造成太大的负担,而余下的存款也未达到‘富豪’的水平。”

  已经达到“新白领标准”的市民余先生表示:我和女朋友的月收入共在1.3万元,处在中等收入水平的最低门槛之上,按上述公式计算:156000×3×6÷90=31200。单从数字看,显然我们收入比当下的房价要高一截,属于买得起楼一族。但实际上,在扣除了日常最基本的生活开支之后,我俩每年最多能存下80000元。就算一套房子的总价能控制在100万元以内,我们也要3年左右的时间才能付得起首付,然后才慢慢供楼,依然还是“鸭梨”很大啊!

  工作已两年、税后月入只有4000元、属于“初级小白领”的袁小姐就笑言:其实,如今想成为真正的新白领并不容易啊,因为“新白领的三大标准:月薪2万元以上;至少有两居室;有15万元左右的代步车”我一条也没达到。当下,先争取3年内达标的是:在楼价7000元/m2以下的区位买一套60平方米的两居室。事实上,就广州目前情况而言,基本上,包括番禺在内的楼价都已经在1万元/m2以上,对于年轻的白领阶层而言,想买单价在万元以下的楼盘,最近的区域只有增城的东部板块。毕竟,该区域由于限价的原因,目前整体均价在“7”字头左右。此外,价格同样在万元以下的区域则还有距城区相对较远的花都、南沙、从化等。


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